１．政策の主な内容（表１・２参照）
上海市銀行協会は3月28日、「住宅ローン管理強化のための指針」に関する通知を出した。
通知の主な内容は以下のとおりである。
(1) 2〜3軒目の住宅ローン金利の引き上げ
上海の4大国有銀行は、5.51％→6.12％（0.61ポイント上昇）へ引き上げた。
(2) 頭金の比率の引き上げ
上海の中国銀行及び建設銀行は購入総額100万元以上で平米単価7000元以上の物件について20％→30％（10ポイント上昇）へ引き上げた。
(3)購入後1年以内の物件の売却時における住宅ローン移転の禁止
売り手が住宅ローンを完済していない状況で、購入後1年以内の物件を売却する時、その物件の買い手に住宅ローンを移転することを禁止。
＊外貨ローンを扱っているHSBC（外資系銀行）・上海支店の外貨ローン金利と頭金の比率は表1のとおりで、弊社ヒアリング調査の実施時点（3月30日）で変更はない。
２．住宅市場への影響
(1)金利及び頭金の比率の引き上げ
4大国有銀行の上海支店は2軒目以降の住宅ローン金利を１軒目購入時の5.51％より0.61ポイント高い6.12％に引き上げた（但し、工商銀行は１軒目も6.12％）。住宅ローンの頭金の比率については、中国銀行と建設銀行は購入総額100万元以上で平米単価7000元以上の物件に対し今までの20％から30％へ、農業銀行は平米単価25,000元以上の物件については45％まで引き上げた。2軒目以降の購入―投資目的の購入―に対する金利引き上げ及び頭金の比率の引き上げという今回の政策変更により、投資コスト及び自己投資額は増加することから、投資目的の需要に対して一定の影響があると思われる。
(2)住宅ローン移転の禁止
3月7日に上海で復活したキャピタルゲイン課税と同様に、購入後1年以内の住宅売却時と期間を限定していることからみて、短期転売の抑制を目的とした規制であると思われる。売り手が住宅ローンを完済できるだけの資金をもっている場合や買い手が現金で購入する場合にはこの政策の影響を受けない。しかし、住宅ローンを完済できるだけの資金力を持たない売り手は物件を売却できないことになるため、短期転売の抑制には一定の効果があると思われる。
表1．上海市の金融機関の住宅ローン金利と頭金の比率
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5年〜30年 |
頭金の比率 |
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1軒目 |
2軒目 |
3軒目 |
総額＜100万元、
平米単価＜7000元 |
総額＞100万元、
平米単価＞7000元 |
| 中国銀行 |
5.51％ |
6.12％ |
6.12％ |
20％のまま |
20％→30％ |
| 建設銀行 |
5.51％ |
6.12％ |
6.12％ |
20％のまま |
20％→30％ |
| 工商銀行 |
6.12％ |
6.12％ |
6.12％ |
20％のまま |
20%のまま |
| 農業銀行 |
5.51％ |
6.12％ |
6.12％ |
以前は一律20％であったものを以下のように分類し異なる比率を設定。
平米単価
＜7,000元 20％
7,000〜15,000 30％
15,000〜20,000 35％
20,000〜25,000 40％
＞25,000 45％
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| HSBC（＄） |
4.75％ |
5.00％ |
5.25％ |
1軒目、30％ 2軒目、40％ 3軒目、状況に応じて判断 |
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| 表２．北京市の金融機関の住宅ローン金利と頭金の比率 |
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5年〜30年 |
頭金の比率 |
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1軒目 |
2軒目 |
3軒目 |
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| 中国銀行 |
5.51％ |
6.12％ |
6.12％ |
20％ |
| 建設銀行 |
6.12％ |
6.12％ |
6.12％ |
20％ |
| 工商銀行 |
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| 普通商品住宅 |
5.51％ |
5.51％ |
5.51％ |
20％ |
| 高級住宅 |
6.12％ |
6.12％ |
6.12％ |
30％ |
| HSBC（＄） |
5.75％ |
5.75％ |
5.75％ |
1軒目 30％ 2軒目 50％ |
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注：2005年3月30日に実施したヒアリング調査をもとに作成 上海ベターハウス
中国上海法人。外国人投資家向け不動産投資コンサルティング、アセットマネジメント、市場調査、商業店舗企画、不動産投資セミナー等の業務を行う。
URL： http://www.bhinvesting.jp
Emai：info@1betterhouse.com |
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