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| 上海新築住宅市場レポート（2004年11月） |
2005年1月19日
11月の上海新築住宅の平均販売価格は8,102元/平米、前月比1.8％増と上昇トレンドを維持している（10月、前月比3.7%増）。10月の市中心の平均価格は前月比20.4%上昇したが、
11月の市中心の平均価格は前月比11.7%下落した。今回のレポートでは、市中心、準中心、郊外の３つのエリアの11月の市場動向をレビューした上で、11月の市場動向の特徴とみられる販売面積の減少および市中心の平均価格の下落の背景について考察する。
１．市中心、準中心、郊外における11月の新築住宅市場の動向（表1参照）
・平均価格
11月の上海市全体の平均価格は8,102元／平米、前月比1.8％増；市中心地域の平均価格は15,023元／平米、前月比11.7％減；準中心地域の平均価格は10,257元／平米、前月比3.2％増；郊外の平均価格は6,091元／平米、前月比2.0％増。
・供給面積（売りに出されている総面積）
11月の上海市全体の供給面積は1,037.4万平米、前月比5.6％増；市中心地域の供給面積は26.9万平米、前月比23.8％減；準中心地域の供給面積は378.7万平米、前月比7.3％増；郊外の供給面積は631.8万平米、前月比6.1％増。
・販売面積（成約面積）
11月の上海市全体の販売面積は255.6万平米、前月比21.5％減；市中心地域の販売面積は10.4万平米、前月比20.6％減；準中心地域の販売面積は101.1万平米、前月比20.0％減；郊外の販売面積は144.1万平米、前月比22.5％減。
・販売戸数
11月の上海市全体の販売戸数は20,817戸、前月比23.8％減；市中心地域の販売戸数は751戸、前月比27.6％減；準中心地域の販売戸数は8,324戸、前月比202.2％減；郊外の販売戸数は11,742戸、前月比25.9％減。
・一戸あたり平均面積
11月上海の成約マンションの一戸あたり平均面積は、市中心地域では138.5平米、準中心地域では121.5平米、郊外では122.7平米。
２．販売面積の減少および市中心地域の平均販売価格の下落の背景
販売面積の減少（上海市全体、前月比21.5％減）の背景には、10月末に実施された金利引き上げが住宅購買者に与えた心理的な影響があると思われる。0.27ポイント増という小幅な金利引き上げによる住宅ローン返済の実質的な負担増分は小さい。しかし、金利引き上げをうけて住宅購入希望者の間でしばらく市場の動きを見極めたいというムードが強まったものと思われる。
11月の市中心地域の平均販売価格の下落は、個別マンション価格の下落というよりも、平米単価２万元以上の高額物件（市中心地域の平均販売価格15,023元/平米より高い）の取引量が減少した（高額物件の販売面積が同地域の総販売面積に占めるシェアが34％（10月）から24%（11月）へ低下した）ことが市中心地域の平均価格の押し下げ要因になったものと思われる。（注1）
実際、市中心地域で11月に取引された平米単価2万元以上のプロジェクト（表２参照）は以下の４つで、中福城（第三期）は前月比1.4％減、淮海晶花園は前月比6.9％減を記録しているものの、緑洲仕格?花園は前月比7.6％、中?城市之光花園は前月比10.9％それぞれ上昇している。
同様に、前月お伝えした10月の市中心地域の平均販売価格の大幅増（前月比20.4%増）の背景には、（1）高級マンションの利回りの改善、（2）市中心における過小供給に加えて、（3）2万元以上の高額物件の取引量の増加（販売面積が同地域の総販売面積に占めるシェアが21％（9月）から34%（10月）へ上昇）があったと考えられる。
注1：平均販売価格は販売面積をウェイトにとり加重平均で算出されているため、個別プロジェクトの価格が横ばいであったとしても、平米単価２万元以上の高額物件の取引量（販売面積が同地域の総販売面積に占めるシェア）の減少が平均販売価格の下落に結びつく。
表１ 11月の上海の新築マンションの諸指標
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平均価格（元） |
供給面積(万㎡) |
成約面積（万㎡） |
成約戸数（戸） |
| 市中心 |
15,023(▲11.7%) |
26.9(▲23.8%) |
10.4(▲20.6%) |
751(▲27.6%) |
| 準中心 |
10,257(3.2%) |
378.7(7.3%) |
101.1(▲20%) |
8,324(▲202%) |
| 郊外 |
6,091(2.0%) |
631.8(6.1%) |
144.1(▲22.5%) |
11,742(▲25.9%) |
| 全体 |
8,102(1.8%) |
1,037.4(5.6%) |
255.5(▲21.5%) |
20,817(▲23.8%) |
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表２ 市中心地域の平米単価が20,000元以上プロジェクトの価格動向
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04年9月 |
04年10月 |
04年11月 |
| 物件名 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
| 中福城三期 |
- |
- |
78 |
23,996 |
23 |
23,670（▲1.4％） |
| 淮海晶花園 |
60 |
22,207 |
140 |
23,942（7.8％） |
38 |
22,320（▲6.9％） |
| 緑洲仕格維花園 |
12 |
12,328 |
8 |
20,879（69.4％） |
9 |
2,2461（7.6％） |
| 中凱城市之光花園 |
31 |
19,106 |
48 |
21,120（10.5％） |
17 |
23,432（10.9％） |
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（注意：単位は平均価格が元/平米、供給面積と販売面積が万平米、販売戸数が戸。カッコ内は前月比増減率、▲はマイナス。データ出所は上海不動産取引センター）
市中心：黄浦区、静安区、盧湾区
準中心：浦東新区、普陀区、楊浦区、長寧区、徐匯区、虹口区、閘北区、閔行区
郊外：松江区、嘉定区、宝山区、青浦区、奉賢区、金山区、南匯区、崇明区
以上
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