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上海新築住宅市場レポート（2005年5月の動向） |
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2005年7月29日
5月の上海全体の平均成約価格は7,678元/平米、前月比2.6％下落し、4月の同3.0％増から下落に転じた。市中心の平均価格は22,553元/平米で、前月比15.4％増と大幅に増加し、2月から4ヶ月連続で上昇。準中心は9,290元/平米で、前月比8.2％下落し、05年に入ってから下落が続いている。郊外は5,968元/平米で前月比8.0％下落し、4月の大幅増（同22.9％増）から下落に転じた。今月のレポートでは、市中心、準中心、郊外の3エリアの市場動向をレビューした上で、5月の市場動向の主な特徴について考察する。
１．5月の新築住宅市場の動向
・平均成約価格（グラフ1参照）
5月の上海市全体は7,678元/平米、前月比2.6％減；市中心地域は22,553元/平米、前月比15.4％増；準中心地域は9,290元/平米、前月比8.2％減；郊外は5,968元/平米、前月比8.0％減。
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・供給面積（売りに出されている総面積、グラフ2参照）
5月末時点までの上海市全体の供給面積は800.5万平米、前月比1.4％減；市中心地域の供給面積は24.4万平米、前月比24.2％増；準中心地域の供給面積は359.3万平米、前月比7.0％減、郊外の供給面積は416.8万平米、前月比2.8％増。
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・成約面積
(1)伸び率（グラフ3参照）
5月の総成約面積は78.2万平米、前月比44.9％減；市中心地域の成約面積は1.5万平米、前月比56.6％減；準中心地域の成約面積は30.9万平米、前月比44.3％減；郊外の成約面積は45.8万平米、前月比44.8％減。
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(2)成約面積のエリア別シェア（グラフ4参照）
5月の総成約面積の中で、市中心地域は1.9％、前月比0.5ポイント低下；準中心地域は39.5％、同0.4ポイント上昇；郊外は58.6％、同0.1ポイント上昇。
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(3)成約面積の価格帯別シェア（グラフ5参照）
5月の総成約面積の中で、平米単価が5,000元以下の成約面積は25.1％、前月比4.7ポイント減；平米単価が5,000元〜10,000元以下の成約面積は50.2％、前月比9.9ポイント増；平米単価が10,001元〜15,000元以下の成約面積は14.7％、前月比0.1ポイント減；平米単価が15,001元〜20,000元以下の成約面積は4.7％、前月比2.4ポイント減；平米単価が20,000元以上の成約面積は5.3％、前月比2.7ポイント減。
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・成約戸数
5月の上海市全体の成約戸数は6,696戸、前月比43.7％減。
・一戸あたり平均面積
5月の上海における成約マンションの一戸あたり平均面積は、116.8平米、前月比2.1％減。
・市中心地域の高級住宅プロジェクトの価格動向（表1参照）
中福城（第三期）は前月比0.2％増の25,368元/平米、緑洲仕格維花園は前月比0.1
％減の18,554元/平米；中凱城市之光花園は前月比2.8％増の23,609元/平米；華府天地公寓は前月比0.2％増の50,282元/平米。華府天地公寓1は前月比2.9％減の56,337元/平米。
２．5月の市場動向の主な特徴
(1) 市中心では特に?湾区が高い伸び率（前月比37.7％増）を記録し、市中心全体の高い伸び率（同15.4％増）に貢献した。準中心では、徐?区（前月比34.3％減）、長寧区（同17％減）の下落率が大きく、準中心全体の下落（同8.2％減）の一因となった。
(2) 表1のとおり、平米単価2万元以上の高額物件の価格は安定的に推移した。
(3) 3月、5月に出された不動産関連政策の影響を受けて、取引量（成約面積）が全てのエリアで2ヶ月連続で低下。成約面積のエリア別シェアは市中心（2％）、準中心（40％）、郊外（58％）となっており、過去5ヶ月で市中心と準中心のシェアが低下傾向にある一方、郊外のシェアが上昇傾向にある。
(4) 成約面積のトップ3プロジェクトは、1.嘉旺苑（2.7万平米、平米単価6,000元、郊外の嘉定区）2.未来域城（2.4万平米、平米単価9,430元、準中心の浦東新区）3.江南星城（2.3万平米、平米単価8,353元、準中心の閔行区）であった。
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表1．市中心エリアの高級住宅プロジェクトの価格動向 |
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05年3月 |
05年4月 |
05年5月 |
| 物件名 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
| 中福城三期 |
11 |
24,996（0.4％） |
3 |
25,329（1.33％） |
2 |
25,368（0.2％） |
| 淮海晶花園 |
- |
- |
1 |
22,890（-） |
- |
- |
| 緑洲仕格維花園 |
5 |
18,774（0.0％） |
4 |
18,568（▲1.1％） |
1 |
18,554（▲0.1％） |
| 中凱城市之光花園 |
19 |
22,360（0.7％） |
35 |
22,957（2.7％） |
15 |
23,609 （2.8％） |
| 華府天地公寓 |
7 |
50,446（▲0.1％） |
4 |
50,208（▲0.5％） |
3 |
50,282 （0.2％） |
| 華府天地公寓1 |
- |
- |
1 |
58,000（-） |
3 |
56,337（▲2.9％） |
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（単位は成約戸数が戸、平均価格が元/平米。(カッコ内は前月比増減率、▲はマイナス。データ出所は上海不動産取引センター)
市中心：黄浦区、静安区、盧湾区
準中心：浦東新区、普陀区、楊浦区、長寧区、徐匯区、虹口区、閘北区、閔行区
郊外：松江区、嘉定区、宝山区、青浦区、奉賢区、金山区、南匯区、崇明区
以上
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