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| 上海新築住宅市場レポート（2004年12月の動向） |
2005年2月4日
12月の上海市全体の平均販売価格は8,642元/平米、前月比6.7%増、伸び率は11月の前月比1.8％増より4.9ポイント上昇した。市中心の平均価格は11月に前月比11.7％下落したが、12月は前月比17.8％上昇した。12月の市全体の成約面積は前月比11.9％増と11月の前月比21.5％減から回復した。今回のレポートでは、市中心、準中心、郊外の３つのエリアの12月の市場動向をレビューした上で、12月の市全体の平均価格上昇の背景について考察する。
１．市中心、準中心、郊外における12月の新築住宅市場の動向（表1参照）
・平均価格
12月の上海市全体の平均価格は8,642元／平米、前月比6.7％増；市中心地域の平均価格は17,693元/平米、前月比17.8％増；準中心地域の平均価格は11,158元／平米、前月比8.8％増；郊外の平均価格は6,433元/平米、前月比5.6％増。
・供給面積（売りに出されている面積・ストックベース）
12月時点における上海市全体の供給面積は935.9万平米、前月比9.8％減；市中心地域の供給面積は26.3万平米、前月比2.2％減；準中心地域の供給面積は325.4万平米、前月比14.1％減；郊外の供給面積は584.2万平米、前月比7.5％減。
・成約面積
12月の上海市全体の成約面積は285.9万平米、前月比11.9％増；市中心地域の成約面積は11.4万平米、前月比9.6％増；準中心地域の成約面積は106.4万平米、前月比5.2％増；郊外の成約面積は168.1万平米、前月比16.6％増。
・成約戸数
12月の上海市全体の成約戸数は22,358戸、前月比7.4％増；市中心地域の成約戸数は835戸、前月比11.2％増；準中心地域の成約戸数は8,797戸、前月比5.7％増；郊外の成約戸数は12,726戸、前月比8.4％増。
・一戸あたり平均面積
12月上海の成約マンションの一戸あたり平均面積は、市中心地域では136.5平米、準中心地域では121平米、郊外では132.1平米。
・市中心地域の平米単価が20,000元以上プロジェクトの価格動向（表２参照）
中福城（第三期）は前月比5.4％増の24,952元/平米、淮海晶花園は前月比1.2％減の22,045元/平米、緑洲仕格維花園は前月比9.8%減の20,225元/平米、中凱城市之光花園は前月比0.5％増の23,550元/平米、12月2日に発売開始された高層マンション、盧湾区の華府天地（総戸数44戸）の平均価格は51,100元/平米。
・12月価格帯別の成約面積の割合（表３参照）
12月の総成約面積の中で、平米単価が10,000元以下の成約面積は73.7％、平米単価が10,001元～15,000元の成約面積は16.6％、平米単価が15,000元以上の成約面積は9.7%。市中心地域では、平米単価が15,000元以上の成約面積が53.0％に達している。
２．12月の上海市全体の平均価格上昇の背景
12月の平均価格上昇の背景としては以下の４つの点が挙げられる。
(1) 10月末の金利引上げを受けて、11月には住宅購入者の間で様子見姿勢が強まっていたが、12月にはそれが多少弱まり、成約面積が前月に比べ11.7％増加した。
（2）12月の市中心地域の平均価格は前月比17.8％増、8月比29％増となり、04年8月以降の市中心地域の価格上昇が準中心地域と郊外の平均価格の上昇を牽引している。
（3）市中心地域の高級物件への需要、特に外省人（上海以外の中国人）と海外個人投資家の投資需要が引き続き旺盛である。
（4）2010年の万博開催に向けて地下鉄などインフラ整備が進んでいる浦東新区、楊浦区、虹口区の平均価格が上昇している。浦東新区の12月の平均価格は前月比12.2％増の11,600元/平米、楊浦区の12月の平均価格は前月比6.5％増の9,374元/平米、虹口区の平均価格は前月比20.0％増の11,840元/平米といずれの区でも高い伸び率を記録している。
表１ 12月の上海の新築マンションの諸指標
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平均価格（元） |
供給面積(万㎡) |
成約面積（万㎡） |
成約戸数（戸） |
| 市中心 |
17,693(17.8%) |
26.3(▲2.2%) |
11.4(9.6%) |
835(11.2%) |
| 準中心 |
11,158(8.8%) |
325.4(▲14.1%) |
106.4(5.2%) |
8,797(5.7%) |
| 郊外 |
6,433(5.6%) |
584.2(▲7.5%) |
168.1(16.6%) |
12,726(8.4%) |
| 全体 |
8,642(6.7%) |
935.9(▲9.8%) |
285.9(11.9%) |
22,358(7.4%) |
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表２ 市中心地域の平米単価が20,000元以上プロジェクトの価格動向
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04年10月 |
04年11月 |
04年12月 |
| 物件名 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
| 中福城三期 |
78 |
23,996 |
23 |
23,670（▲1.4％） |
33 |
24,952（5.4％） |
| 淮海晶花園 |
140 |
23,942（7.8％） |
38 |
22,320（▲6.9％） |
7 |
22,045（▲1.2％） |
| 緑洲仕格維花園 |
8 |
20,879（69.4％） |
9 |
22,461（7.6％） |
17 |
20,255（▲9.8％） |
| 中凱城市之光花園 |
48 |
21,120（10.5％） |
17 |
23,432（10.9％） |
27 |
23,550（0.5％） |
| 華府天地公寓 |
- |
- |
- |
- |
15 |
51,100 |
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表３ 12月の価格帯別の成約面積の割合
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＜5,000元 |
5､001元～10,000元 |
10,001元～15,000元 |
15,001元～20,000元 |
＞20,001元 |
| 市中心 |
0.3％ |
3.3％ |
43.4％ |
25.9％ |
27.1％ |
| 準中心 |
6.7％ |
46.5％ |
29.6％ |
12.4％ |
4.8％ |
| 郊外 |
57.4％ |
34.2％ |
6.5％ |
1.4％ |
0.5％ |
| 全体 |
36.2％ |
37.5％ |
16.6％ |
6.5％ |
3.2％ |
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（注意：単位は平均価格が元/平米、供給面積と成約面積が万平米、成約戸数が戸。カッコ内は前月比増減率、▲はマイナス。データ出所は上海不動産取引センター）
市中心：黄浦区、静安区、盧湾区
準中心：浦東新区、普陀区、楊浦区、長寧区、徐匯区、虹口区、閘北区、閔行区
郊外：松江区、嘉定区、宝山区、青浦区、奉賢区、金山区、南匯区、崇明区
以上
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