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| 上海新築住宅市場レポート（2005年1月の動向） |
2005年3月29日
1月の上海市全体の平均販売価格は8,709元／平米、前月比0.8%増、伸び率は04年12月の前月比6.7％増より5.9ポイント下落した。市中心の平均価格は12月に前月比17.8％上昇したが、1月は同3.7％下落した。郊外の平均価格は1月に前月比6.4％増と12月の伸び率（同5.6％増）を上回った。今回のレポートでは、市中心、準中心、郊外の３つのエリアの1月の市場動向をレビューした上で、04年の市全体の平均価格上昇の背景について考察する。
１．市中心、準中心、郊外における1月の新築住宅市場の動向（表1参照）
・平均価格
1月の上海市全体の平均価格は8,709元／平米、前月比0.8％増；市中心地域の平均価格は17,039元／平米、前月比3.7％減；準中心地域の平均価格は11,104元／平米、前月比0.5％減；郊外の平均価格は6,847元／平米、前月比6.4％増。
・供給面積（売りに出されている総面積）
1月末時点までの上海市全体の供給面積は907.4万平米、前月比3.1％減；市中心地域の供給面積は22.3万平米、前月比15.2％減；準中心地域の供給面積は325.8万平米、前月比0.1％増；郊外の供給面積は559.3万平米、前月比4.3％減。
・成約面積
1月の上海市全体の成約面積は256.7万平米、前月比10.2％減；市中心地域の成約面積は9.1万平米、前月比20.2％減；準中心地域の成約面積は105.9万平米、前月比0.5％減；郊外の成約面積は141.7万平米、前月比15.7％減。
・成約戸数
1月の上海市全体の成約戸数は20,505戸、前月比8.3％減.。
・一戸あたり平均面積
1月上海の成約マンションの一戸あたり平均面積は、125.2平米。
・市中心地域の平米単価が20,000元以上プロジェクトの価格動向（表２参照）
中福城（第三期）は前月比0.9％減の24,714元／平米、淮海晶花園は前月比3.8％増の22,892元／平米、緑洲仕格?花園は前月比7.3%減の18,783元／平米、中?城市之光花園は前月比6.6％減の22000元／平米、華府天地は前月比1.0％減の50,584元／平米、国際麗都城の平均価格は20,168元／平米。
・1月価格帯別の成約面積の割合（表３参照）
1月の総成約面積の中で、平米単価が10,000元以下の成約面積は69.4％、前月の73.7％より4.3ポイント下落、平米単価が10,001元～15,000元の成約面積は19.8％、前月の16.6％より3.2ポイント増加、平米単価が15,000元以上の成約面積は10.9%、前月の9.7％より1.2ポイント増加。
２．04年の上海市全体の平均価格上昇の背景
1月の上海市新築住宅の平均価格は04年8月比20.1％増、市中心地域の平均価格は04年8月比24.1％増、準中心地域の平均価格は04年8月比16.5％増、郊外の平均価格は04年8月比28.0%増と大幅に上昇した。その主な背景として、①居住目的、投資及び投機目的需要が旺盛であった、②セメント、鋼材などの素材価格および地価の上昇による建築コストが増加した、③郊外と準中心地域の特定区域のインフラ整備の進展により、その地域の住宅価格が高騰した、等の点が指摘できると思われる。1月の特徴の一つとしては市中心の価格が高水準で推移していることにより、平米単価が相対的に低い郊外へ住宅購入者がシフトしている面を挙げることができる。
表１ 1月の上海の新築マンションの諸指標
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平均価格（元） |
供給面積(万㎡) |
成約面積（万㎡） |
成約戸数（戸） |
| 市中心 |
17,039(▲3.7%) |
22.3(▲15.2%) |
9.1(▲20.2%) |
- |
| 準中心 |
11,103(▲0.5%) |
325.8(0.1%) |
105.9(▲0.5%) |
- |
| 郊外 |
6,847(6.4%) |
559.3(▲4.3%) |
141.7(▲15.7%) |
- |
| 全体 |
8,709(0.8%) |
907.4(▲3.1%) |
256.7(▲10.2%) |
20,505(▲8.3%) |
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表２ 市中心地域の平米単価が20,000元以上プロジェクトの価格動向
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04年11月 |
04年12月 |
05年1月 |
| 物件名 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
| 中福城三期 |
23 |
23,670（▲1.4％） |
33 |
24,952（5.4％） |
21 |
24,714（▲0.9％） |
| 淮海晶花園 |
38 |
22,320（▲6.9％） |
7 |
22,045（▲1.2％） |
1 |
22,892（3.8％） |
| 緑洲仕格維花園 |
9 |
22,461（7.6％） |
17 |
20,255（▲9.8％） |
6 |
18,783（▲7.3％） |
| 中凱城市之光花園 |
17 |
23,432（10.9％） |
27 |
23,550（0.5％） |
21 |
22,000（▲6.6％） |
| 華府天地公寓 |
- |
- |
15 |
51,100 |
2 |
50,584（▲1.0％）
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表３ 1月の価格帯別の成約面積の割合
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＜5,000元 |
5､001元～10,000元 |
10,001元～15,000元 |
15,001元～20,000元 |
＞20,001元 |
| 全体 |
35.5％ |
33.9％ |
19.8％ |
7.8％ |
3.1％ |
| 注1 |
（－0.7） |
(－3.6) |
( +3.2) |
( +1.3) |
(－0.1) |
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（単位は平均価格が元/平米、供給面積と成約面積が万平米、成約戸数が戸。カッコ内は前月比増減率、▲はマイナス。データ出所は上海不動産取引センター）
注1：（－0.7）は前月比でシェアが0.7ポイント低下したことを意味する。
市中心：黄浦区、静安区、盧湾区
準中心：浦東新区、普陀区、楊浦区、長寧区、徐匯区、虹口区、閘北区、閔行区
郊外：松江区、嘉定区、宝山区、青浦区、奉賢区、金山区、南匯区、崇明区
以上
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