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| 上海新築住宅市場レポート（2005年2月の動向） |
2005年4月26日
2月の上海市全体の平均成約価格は7,984元/平米、前月比8.3％減と1月の前月比0.8％増から下落に転じた。1月の市中心の平均成約価格は前月比3.7％下落したが、2月は同5.9％上昇した。2月の準中心の平均成約価格は前月比17.2％減と1月（同0.5％減）に引き続き下落した。今回のレポートでは、市中心、準中心、郊外の3つのエリアの2月の市場動向をレビューした上で、2月の市場動向の主な特徴について考察する。
１．市中心、準中心、郊外における2月の新築住宅市場の動向（表1参照）
・平均成約価格
2月の上海市全体は7,984元／平米、前月比8.3％減；市中心地域は18,043元／平米、前月比5.9％増；準中心地域は9,194元／平米、前月比17．2％減；郊外は6,366元／平米、前月比7.0％減。
・供給面積（売りに出されている総面積）
2月末時点までの上海市全体の供給面積は753．3万平米、前月比16.9％減；市中心地域の供給面積は18.9万平米、前月比15.4％減；準中心地域の供給面積は246.7万平米、前月比24.3％減；郊外の供給面積は468.8万平米、前月比16.2％減。
・成約面積
2月の上海市全体の成約面積は106.3万平米、前月比58.6％減；市中心地域の成約面積は2.9万平米、前月比68％減；準中心地域の成約面積は32.4万平米、前月比69.4％減；郊外の成約面積は70.2万平米、前月比50.5％減。
・成約戸数
2月の上海市全体の成約戸数は8,328戸、前月比59.4％減。
・一戸あたり平均面積
2月上海の成約マンションの一戸あたり平均面積は、127.6平米。
・市中心地域の平米単価が20,000元以上プロジェクトの価格動向（表２参照）
中福城（第三期）は前月比0.7％増の24,886元／平米、淮海晶花園は前月比0.01％減の22,890元／平米、緑洲仕格維花園は前月比0.1%減の18,774元／平米、中凱城市之光花園は前月比0.9％増の22,196元／平米、華府天地は前月比0.2％減の50,498元／平米。
・2月価格帯別の成約面積の割合（表3参照）
2月の総成約面積の中で、平米単価が10,000元以下の成約面積は78.6％、前月の69.4％より9.2ポイント上昇、平米単価が10,001元～15,000元の成約面積は13.3％、前月の19.8％より6.5ポイント減少、平米単価が15,000元以上の成約面積は8.1%、前月の10.9％より2.8ポイント減少。
２．2月の市場動向の主な特徴
2月の市場動向の主な特徴としては少なくとも以下の3つの点が指摘できる。
(1) 例年春節期（1～2月）は取引量が減るが、今年もこの季節要因の影響をうけ取引量が減少した。
(2)上海市全体の平均価格は前月比8.3％下落したが、表2が示すとおり、2万元以上の高額物件の価格は安定的に推移した。
(3)表3が示すとおり、平米単価1万元以上の高額物件の成約面積の割合が低下する一方、平米単価1万元未満の物件の成約面積の割合は増加しており、このことも上海市全体の平均価格の下落に影響した。
表１ 2月の上海の新築マンションの諸指標
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平均価格（元） |
供給面積(万㎡) |
成約面積（万㎡） |
成約戸数（戸） |
| 市中心 |
18,043(5.9%) |
18.9(▲15.4%) |
2.9(▲68.0%) |
- |
| 準中心 |
9,194(▲17.2%) |
246.7(▲24.3%) |
32.4(▲69.4%) |
- |
| 郊外 |
6,366(▲7.0%) |
468.8(▲16.2%) |
70.2(▲50.5%) |
- |
| 全体 |
7,984(▲8.3%) |
753.3(▲16.9%) |
106.3(▲58.6%) |
8,328(▲59.4%) |
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表２ 市中心地域の平米単価が20,000元以上プロジェクトの価格動向
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04年12月 |
05年1月 |
05年2月 |
| 物件名 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
成約戸数 |
平均価格 |
| 中福城三期 |
33 |
24,952（5.4％） |
21 |
24,714（▲0.9％） |
10 |
24,886（0.7％） |
| 淮海晶花園 |
7 |
22,045（▲1.2％） |
1 |
22,892（3.8％） |
4 |
22,890（▲0.01％） |
| 緑洲仕格維花園 |
17 |
20,255（▲9.8％） |
6 |
18,783（▲7.3％） |
5 |
18,774（▲0.1％） |
| 中凱城市之光花園 |
27 |
23,550（0.5％） |
21 |
22,000（▲6.6％） |
8 |
22,196（0.9％） |
| 華府天地公寓 |
15 |
51,100 |
2 |
50,584（▲1.0％） |
6 |
50,498（▲0.2％）
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表３ 2月の価格帯別の成約面積の割合
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＜5,000元 |
5､001元～10,000元 |
10,001元～15,000元 |
15,001元～20,000元 |
＞20,001元 |
| 全体 |
25.7% |
52.9％ |
13.3％ |
5.2％ |
2.9％ |
| 注1 |
(+4.9) |
（+4.3） |
（－3.3） |
（－0.1） |
（＋1.4） |
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（単位は成約戸数が戸、平均価格が元/平米。(カッコ内は前月比増減率、▲はマイナス。データ出所は上海不動産取引センター)
注1：（ ）内の値は割合のポイント増減（前月比）を示す。
市中心：黄浦区、静安区、盧湾区
準中心：浦東新区、普陀区、楊浦区、長寧区、徐匯区、虹口区、閘北区、閔行区
郊外：松江区、嘉定区、宝山区、青浦区、奉賢区、金山区、南匯区、崇明区
以上
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