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2004年上海マンション市況予測 |
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第2回レポートでは、日本人が投資できる人民元資産には何があるか、その中で最も現実的な人民元投資資産は不動産であることを説明しました。
今回のレポートでは、昨今日本のマスコミ等で上海不動産バブル説がささやかれていることから、飛び入り企画として特集『2004年上海マンション市況大予測』を企画しました。
業界識者の方々に2004年のマンション値上がり率を大予測していただいておりますが、その前に上海の過去の不動産価格の推移についてご説明します。
第一次上海不動産ブーム（1993－1999年）
1992年後半から、市場には外人向けの高級物件が極めて限定されていたため、ピーク時は虹橋エリアのあるアパートでは160㎡程度の3LDKが月額USD9000（今ではUSD2400前後）にしていました。その後、同様の物件が増え、アジア危機もあり、駐在員が減り始めたことから、賃料も大幅に下落し、1996年後半から売買の物件価格もこれに歩調をあわせ下落したのです。昨年後半、1997年に物件を購入した日本の投資家から物件を処分したいとの依頼がありました。この物件は、購入当時は将来アジアの金融センターとなる浦東地区の数少ない外人専用マンションという希少性から㎡単価15000元で売り出されました。ところが、その後供給も増え、賃料も適正な水準に修正されたことから、現在の周辺の新築マンション価格は㎡単価11000元程度で売り出されています。結果的にこの物件は㎡単価7650元でこの2月に売買が成立し、取得価格からほぼ半値の大幅な損切となりました。
やはり、ゆがんだ市場で、急速に膨張をしていったマーケットではかならずこのようなことが起きえます。
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第二次ブーム開始！上海は既に不動産バブルに突入か？
上海の不動産価格動向を表す指数として、「中房上海指数」がよく使われています。これは中房上海公司経済発展研究所が調査・統計・分析の上毎月発表しているもので、低価格物件から高級物件に至るまで大量のサンプルを調査することで公正、客観的に計算され、政府やさまざまなメディアの間でも信頼のおける数字として使用されています。
2000年から第２次上海不動産ブームが始まっています。2000年以来の年毎の伸び率はそれぞれ、3.6%、10.1%、15.5%と年を追う毎に上がっており、2003年末の中房上海指数（マンション）は昨年対比33％アップと過去最大の伸びを示しました。昨年6月頃までの予想では、住宅取得優遇税制の廃止とSARSの影響、さらには6月に発表された人民銀行貸付方針の通達によるマーケットへの影響などから、2003年は横ばいであるとの予想が主流でした。ところが、SARSの影響が比較的少なかったことと、7月頃から人民元切り上げ観測などもあり、昨年後半のマーケット環境は一変しました。
この昨年の33％の伸び率は昨年の上海市のＧＤＰ伸び率11.8％はるかに超えており、上海不動産は既にバブルに突入しているという見方もできるでしょう。
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過熱感の上海不動産、マーケットの見方は？
過熱する上海不動産マーケットを心配し、上海政府は、適当なタイミングで冷やし玉を入れようとしています。未完成物件の転売規制や、総合税率の引き上げや、キャピタルゲイン課税などの噂などが飛び交っています。中には、実際に検討されているものもありますが、多分にアナウンスメント効果を狙った政府からマスコミへのリークというものもあり、地元潜在購入者は最近非常にセンシティブになっています。
実際、今年の1月の「中房上海指数」（マンション）は、過去1年半で最低の0.45％の低い伸びに終わり、いよいよ上海マンションもピーク観が漂っているとの報道がされました。昨年の上海のGDPの伸び率11.8％をはるかに超える上昇率に、上海政府が何か施策を打ってくるに違いないと上海の地元の潜在購入者が物件購入を手控えたのと、業績が絶好調の不動産業者が今年の旧正月は本格的に長めの休暇をとったとの見方もあり、１月は取引が極端に減ったのです。
ところが、旧正月が終わったあたりからまた風向きが変わってきました。人民元切り上げ観測が2月はじめにあったことから、海外からのホットマネーが再び上海不動産に流れています。
また、一度は上海から離れたと噂された温州人マネーが2月後半から再び上海不動産に入っているといわれます。また、世界経済の回復が鮮明になってきたことから、海外からの駐在員が急速に増えてきており、ここ2-3年間比較的安定していた外人向け高級アパートの賃料が上昇を始めています。上海政府は、今年の上海不動産価格上昇を12％以下に抑えるという宣言をしていますが、このとおりになるかどうか予断を許さない状況です。
第二次不動産ブームの行方は？
前回の第一次ブームとの比較において、今回のブームは、需要と供給という市場経済が初めて正常に機能し始めたマーケットの中で起こっているといえます。つまり、外国人の投資需要、ローカルの実需をマーケットが適切に判断しながら、物件の価格が決まってきたということです。第一次ブームでは、高級マンションとローカルの実需マンションの価格差が激しく、非常にゆがんだマーケットでした。また中古市場が整備されてきたことから、買い換えができるようになったことも、今回のブームを下支えする要因であるといえるでしょう。
さて、今回のブームはいつまで続くのか？個人的には、需要と供給のバランスで、多少の上下調整はあると思いますが、大きなマーケットの崩れはなく、基本的には上海の経済発展トレンドとともに、万博開催2010年に向けて長期的に上昇トレンドと見ています。
以上 |
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